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房地产企业结算纳税调整的重点项目-泛亚电竞app
本文摘要:泛亚电竞app,泛亚电竞app官网,但是,企业所得税法规定,企业在开发产品竣工证明资料向房地产管理部门申报后视为工程完成,要求开发产品完成后,企业在完成年度企业所得税汇算清算前决定纳税成本核算的终止日期,不得滞后。三企业所得税:根据国税发行[2009]31日的规定,房地产企业可以提前支付承包工程、建设费用申报、房地产完善费用和公共辅助设施成本,但第32条的规定除了以下几项预付费用外,还可以提前支付纳税成本,其他费用都应该是实际发生的成本。

房地产开发经营是资金密集的行业,项目土地和开发建设需要大量资金。为了有效提高资金的使用,节约资金成本,开发人员在计划项目时,一般能够尽快恢复普通住宅、公寓等职业状态,往往推迟幼儿园、学校、俱乐部等公共辅助设施的建设,导致这些应该分配的过渡成本滞后。

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同时,由于开发建设的特殊性,在提交项目竣工申请时,一般难以保证竣工结算金额能够完成工程结算审计,因此工程成本不能在项目竣工申请时正确计算。但是,企业所得税法规定,企业在开发产品竣工证明资料向房地产管理部门申报后视为工程完成,要求开发产品完成后,企业在完成年度企业所得税汇算清算前决定纳税成本核算的终止日期,不得滞后。

如果已完成开发的产品在完成年度未按规定结算计税费用,主管税务机关有权确定或核定其计税费用,并根据其进行纳税调整,并按中华人民共和国税收征收管理法的相关规定处理。因此,为了降低税收支出,提高资金使用效率,房地产财务人员将提前提高相关成本。实务中,普遍的成本预测类型如下:未最终结算的承包工程,按合同金额的10%预测二尚未建设或尚未完成的公共辅助设施,应按预算成本预测建设费用三向政府提交但尚未提交的批准建设费用、房地产完善费用按收费标准计算预测四对已经结算,但尚未取得收据的承包工程预测费用五对尚未完成或尚未完成收据的甲方提供工程预测费用。

其中,出包工程预付费用最大,单项少数千万,多数亿、数十亿元,也是影响房地产企业结算纳税调整的重点项目。预计费用对房地产企业有利,但如果不能控制预计费用的限制条件和要求,就会给房地产企业带来巨大的税收风险。通常的风险主要表现在预付费用超过规定标准的税收风险的实践中,一些房地产企业习惯根据企业内部制定的项目预算总额的一定比例,或者根据预算总额和出包合同累计到票金额的差额预付费用二未取得相关合法、有效发票的税收风险;根据31号文件第34条,企业在结算税收成本时实际发生的支出应取得但未取得合法证明的,不得计入税收成本。

因此,出包工程最终结算后,前期预付费用在本年度汇款期满前未取得合法有效收据的,应当在年度企业所得税汇款结算时进行纳税调整处理。三不能提供足够的证明材料的税收风险。出包工程未办理结算并取得全额发票的,其发票不足金额可预提,但应提供工程预算书、工程施工合同、建设工程结算书等证明材料,否则不得预提该费用。

作为财务人员,在保证企业提高资金使用效率的同时,保证企业避免不必要的税务风险,必须明确理解相关的税收法规。对房地产企业来说,预付成本影响最大的三个税是增值税、土地增值税和企业所得税。

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增值税:根据财税[2016]36号文和增值税暂行条例实施细则等相关税法规定,增值税应纳税额=销售税额-收入税额,因此收入税额决定房地产企业应纳税额。进口税额的扣除有严格的要求。也就是说,需要合法合规的票据、增值税专用票、海关支付书、通行费电子普通收据,也可以按票面上明确记载的金额作为进口税额,例如农产品的收购收据/销售收据、高铁票等按票面金额计算进口税额。

但是,由于预付费用还没有取得收据,因此无法按照有关规定扣除进款税额,企业提前缴纳增值税,占有企业资金。二土地增值税:土地增值税清算管理规程二十一条规定,在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,应取得实际发生的支出,但未取得合法证明书的不得扣除。扣除项目金额中收集的各项成本和费用,必须实际发生。

三企业所得税:根据国税发行[2009]31日的规定,房地产企业可以提前支付承包工程、建设费用申报、房地产完善费用和公共辅助设施成本,但第32条的规定除了以下几项预付费用外,还可以提前支付纳税成本,其他费用都应该是实际发生的成本。1、如果承包工程没有最终结算,没有取得全额收据,在证明资料充足的前提下,其收据的不足金额可以预测,但最高不得超过合同总额的10%。

该条款的正确预付费标准是,预付费金额≤未竣工结算的承包工程发票不足金额÷未竣工结算的承包工程合同总额≤10%。2、公共辅助设施尚未建设或尚未完成的,可按预算成本合理提出建设费用。这种公共辅助设施必须符合销售合同、协议或广告、模型中明确承诺建设、不可撤销或法律法规必须建设的条件。

3、应向政府提交但尚未提交的建设费用、房地产完善费用可按规定提交。物业完善善费用是指企业应按规定承担的房地产管理基金、公营修理基金或其他特别基金。根据以上分析,房地产企业在预计相关成本时,必须严格比较税法文件规定的相关限制条件和要求,避免不必要的税收风险。


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